Il mercato immobiliare e delle costruzioni, tra sfide e opportunità
A fare il punto su scenari, criticità e opportunità è Nomisma che, attraverso le sue analisi, ci restituisce una fotografia aggiornata, che qui sintetizziamo in alcuni capitoli.
Tra i temi più rilevanti spicca l’impatto atteso della Direttiva Europea “Case Green”, che punta a ridurre del 16% i consumi energetici degli edifici residenziali entro il 2030 e a rendere obbligatorie, a partire dal 2028, le zero emissioni per gli immobili pubblici (dal 2030 per quelli privati di nuova costruzione).
Sebbene i singoli Stati membri debbano ancora definire i piani attuativi, le ricadute sul mercato sono già visibili: cresce l’interesse verso immobili efficienti, mentre si amplia il divario di valore tra abitazioni riqualificate e quelle energivore, in alcuni casi fino al 30%.
In questo scenario, l’industria delle superfici e delle finiture per l’abitare è chiamata a rispondere in modo proattivo, anticipando bisogni progettuali, normativi ed estetici in evoluzione.
Mercato immobiliare residenziale 2025: tendenze e previsioni
Nel 2025 il mercato immobiliare residenziale italiano si conferma stabile, con prezzi invariati o in lieve calo reale e compravendite stabili. I contratti di locazione cresceranno del 2% e i canoni del 4%, grazie a condizioni di credito favorevoli. Milano mostra una flessione dei valori, mentre Roma cresce moderatamente. Sul fronte degli investimenti immobiliari, il mercato europeo ha raggiunto 207 miliardi di euro nel 2024 (+27% rispetto al 2023). L’Italia ha registrato 9,7 miliardi, con una forte quota di capitali esteri (67%). Dopo anni di difficoltà dovute a pandemia, conflitti e tassi alti, la situazione migliora. Nel 2025 si prevede un aumento degli investimenti tra 10 e 11 miliardi, soprattutto nella seconda metà dell’anno, grazie a politiche monetarie più espansive e rendimenti in calo. Gli investimenti in logistica e uffici calano, mentre crescono quelli in hotel e residenziale, specialmente nel segmento PBSA. Per produttori e showroom di ceramiche e finiture, questo scenario apre opportunità nei nuovi progetti abitativi e turistici, con una domanda crescente di materiali innovativi e di qualità.
Il mercato della locazione in Italia: dinamiche e sfide
Il mercato degli affitti in Italia si conferma in evoluzione, spinto da una politica monetaria più flessibile che favorisce la ripresa delle compravendite con mutuo ipotecario nel 2025. Tuttavia, il costo elevato del credito e i prezzi ancora alti orientano molti verso la locazione, con una domanda crescente e un’offerta in calo. Questa scarsità di immobili disponibili, dovuta anche a circa 4,5 milioni di abitazioni inutilizzate, ha fatto aumentare i canoni di locazione del 3-4% negli ultimi due anni, con picchi significativi a Bologna e Milano. Il rapporto tra locatori e locatari è caratterizzato da alcune tensioni. Il 35% degli inquilini considera l’affitto una soluzione stabile, soprattutto tra gli over 60, mentre i proprietari richiedono garanzie crescenti (depositi cauzionali, fideiussioni) e temono danni o morosità, mantenendo spesso gli immobili in famiglia o preferendo affitti brevi. Solo una minoranza intraprende azioni legali in caso di ritardi nei pagamenti.
Un importante supporto arriva dal servizio «Affittabile» di CRIF, volto a certificare l’affidabilità dell’inquilino attraverso l’analisi dei dati finanziari, facilitando l’incontro tra domanda e offerta. Questo strumento, apprezzato da oltre l’80% dei locatori, potrebbe aumentare l’offerta di immobili e rendere il mercato più trasparente e dinamico.
Mutui casa: il digitale guida le scelte di finanziamento
Il Borsino Mutui Acquisto Casa, realizzato da Nomisma in collaborazione con MutuiSupermarket – FairOne S.p.A., evidenzia il ruolo sempre più centrale del canale digitale nella scelta del mutuo per l’acquisto della casa (vedi approfondimento di fine articolo).
Negli ultimi anni, le piattaforme online hanno rivoluzionato il modo in cui le famiglie italiane accedono al credito, offrendo vantaggi concreti in termini di trasparenza, velocità e risparmio. Dal 2020 al 2024, chi ha scelto il mutuo a tasso fisso online ha ottenuto un risparmio medio dell’1,5% sul tasso d’interesse, pari a circa 25.000 euro su un mutuo ventennale da 140.000 euro. Ad oggi, il 61% degli utenti utilizza il digitale per confrontare le offerte, mentre oltre il 20% è pronto a gestire l’intero iter online, dalla simulazione della rata alla firma del contratto. Questo trend sta modificando il comportamento dei consumatori e apre nuove opportunità per il mercato dei servizi finanziari legati all’abitare, con ricadute anche sulle scelte di investimento e sulla pianificazione immobiliare.
Le sfide del settore costruzioni e le prospettive per il 2025
Nomisma ha presentato, in occasione della recente edizione di SAIE, le principali criticità che le imprese delle costruzioni stanno affrontando: la burocrazia e i tempi giudiziari (52%), la carenza di personale qualificato (52%), la concorrenza e le guerre di prezzo (50%) e l’incertezza normativa (47%).
Altri fattori rilevanti sono il costo delle materie prime e della forza lavoro, i ritardi nei pagamenti dei clienti e le difficoltà di accesso al credito. Nonostante ciò, il 41% delle aziende mostra ottimismo per la crescita del fatturato nel 2025, mentre solo il 19% prevede una riduzione. Gli incentivi più apprezzati rimangono il Superbonus, il Bonus Ristrutturazioni e l’Ecobonus, e si registra fiducia anche nel potenziale impatto positivo della Direttiva “Case Green”. Il PNRR è visto come un’opportunità importante non solo per l’efficientamento energetico ma anche per la rigenerazione urbana e la messa in sicurezza del patrimonio pubblico.
Direttiva Europea “Case Green”: obblighi e opportunità
La Direttiva Europea “Case Green” fissa l’obiettivo di ridurre del 16% i consumi energetici degli edifici residenziali entro il 2030, lasciando agli Stati membri la definizione di piani dettagliati entro fine 2025. Al momento non ci sono obblighi precisi per i proprietari, ma la riqualificazione energetica è destinata a diventare un tema centrale.
Le ricadute maggiori sono previste nel settore delle ristrutturazioni, più che nelle compravendite, con impatti significativi soprattutto per gli immobili in classi energetiche basse (G o F). I consumatori stanno premiando abitazioni efficienti, e la differenza di valore tra immobili riqualificati e non potrà arrivare fino al 30% nelle zone climatiche più fredde. La Direttiva influenzerà anche le nuove costruzioni, che dovranno essere a zero emissioni entro il 2030 (2028 per gli edifici pubblici).
Cambiamento climatico e mercato immobiliare
Il cambiamento climatico sta influenzando in modo significativo le dinamiche di investimento e valutazione degli asset immobiliari, con un’attenzione crescente verso la resilienza delle aree urbane agli eventi estremi. Nel settore residenziale – il più rilevante per volumi di investimento – la capacità di un immobile o di un quartiere di resistere a fenomeni come siccità, alluvioni o subsidenza è ormai un parametro decisivo per attrattività e valore.
Le nuove mappe geo-climatiche e gli strumenti di pianificazione territoriale integrano sempre più aspetti ambientali e climatici, andando oltre i tradizionali criteri basati su infrastrutture, servizi e qualità della vita. Fondamentale è la gestione delle risorse idriche attraverso Piani Idrici e soluzioni innovative di tipo “nature-based”, che sfruttano processi naturali per mitigare i rischi ambientali, come bacini di raccolta dell’acqua e aree verdi protettive.
Parallelamente, i Piani di Adattamento Climatico rendono le aree urbane più sicure e appetibili sul mercato, evidenziando come la resilienza sia oggi un fattore chiave di valore immobiliare, integrato anche nelle normative ESG europee. Per le aziende produttrici e i retailer di materiali per l’edilizia e il design, questa evoluzione rappresenta una preziosa opportunità per orientare le proprie strategie verso soluzioni sostenibili e performanti, capaci di rispondere alle nuove esigenze di qualità, sicurezza e comfort degli spazi abitativi e commerciali.
Mutui, la ripresa è trainata dai giovani e dal Green: crescono compravendite, LTV elevati e tassi in calo
Tassi in calo, interesse crescente per le case ad alta efficienza energetica e un ruolo sempre più centrale delle famiglie giovani nell’accesso al credito: è il quadro che emerge dall’ultima edizione del Borsino Mutui Acquisto Casa, l’osservatorio semestrale realizzato da MutuiSupermarket.it in collaborazione con Nomisma.
Dopo il rallentamento del 2023, il mercato immobiliare torna a crescere: le previsioni parlano di una ripresa progressiva delle transazioni, con un +7,8% atteso nel 2025 rispetto al 2024. A sostenere la domanda è anche la rinnovata fiducia nel credito: la quota di compravendite finanziate da mutuo è risalita al 41,5% nell’ultimo trimestre del 2024, contro il 37% registrato nello stesso periodo del 2023.
Un altro dato significativo riguarda l’interesse per i mutui green, ovvero i finanziamenti legati all’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B, che godono di tassi agevolati anche inferiori dell’1% rispetto ai prodotti standard. Oltre un terzo delle famiglie dichiara di essere alla ricerca di un immobile già “green”, mentre un ulteriore 28% cerca una casa da riqualificare con interventi di efficientamento. Segnale che le agevolazioni stanno orientando non solo le scelte finanziarie, ma anche quelle abitative.
Il 2024 ha visto anche un aumento delle richieste di mutuo ad alto Loan-to-Value (oltre l’80%), che oggi rappresentano una su quattro sul canale online, salendo a una su due nella fascia under 36. Una dinamica favorita dalla discesa dei tassi, da un’offerta bancaria più flessibile e dalla presenza di strumenti di garanzia come il Fondo Consap per i giovani. Proprio gli under 36 si confermano protagonisti del mercato: rappresentano il 43% del totale delle richieste raccolte da MutuiSupermarket nella seconda metà del 2024. L’85% di chi ha meno di 35 anni intende acquistare casa con un mutuo nei prossimi 12 mesi, spesso coprendo fino al 100% del valore dell’immobile. A pesare sulle scelte, oltre ai tassi, sono le agevolazioni dedicate, considerate “molto importanti” dal 44% dei giovani.
Parallelamente, cresce l’interesse per l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione (dal 29% al 34% in sei mesi), e si rafforza il legame tra mercato immobiliare e mutui, che diventa sempre più decisivo per leggere e anticipare l’evoluzione del comparto residenziale.
A fotografare l’andamento dei tassi è l’Indice dei Prezzi dei Mutui MutuiSupermarket (IPMM): a inizio 2025, un mutuo a tasso fisso con LTV dell’80% registra un TAEG medio del 3,0%, in netto calo rispetto al 4,4% di fine 2023. Ancora più bassi i valori per i mutui green, che si attestano fra il 2,4% e il 3,0% a seconda del profilo del richiedente e dell’immobile. Non solo: in alcuni casi, i tassi finiti applicati risultano persino inferiori agli indici IRS (es. TAN del 2,19% per un mutuo a tasso fisso a 25 anni, contro un IRS a 25 anni pari al 2,55%). Inoltre, alcune banche stanno ampliando la platea degli immobili “green” includendo anche le classi C e D, se costruiti prima del 2021.
La congiuntura, nel suo insieme, sembra favorire un rinnovato dinamismo: “La fase di decelerazione del 2023 ha lasciato spazio, già dal secondo trimestre 2024, a una lenta ma solida ripresa delle compravendite sostenute da mutuo – spiega Elena Molignoni, Head of Real Estate di Nomisma –. L’interesse degli under 36 e la crescita dei mutui green indicano direzioni precise per orientare sia l’offerta immobiliare sia quella finanziaria”.
Secondo Stefano Rossini, CEO di MutuiSupermarket.it, “il sistema bancario sta puntando con decisione sul segmento green, offrendo condizioni di credito molto favorevoli, soprattutto ai giovani. I mutui green ad alto LTV per under 36 oggi si attestano su tassi fissi finiti attorno al 2,6%, vicini ai migliori tassi del 2,4% riservati a clienti over 36 con LTV standard”. L’Italia torna dunque a investire nell’abitare, e lo fa lungo due direttrici chiare: sostenibilità e accessibilità. Due leve che, se ben integrate, possono continuare a stimolare l’intero settore immobiliare nei prossimi anni.
