Comprare casa? Sogno proibito per 300mila famiglie

Davide Miserendino (dati Nomisma)

C’è luce nel futuro del mercato immobiliare italiano.
Dopo un anno e mezzo di ridimensionamento, infatti, il numero delle compravendite sembra destinato a riprendere una traiettoria ascendente.
Meglio non lasciarsi andare a facili entusiasmi, però: il passo sarà tutt’altro che spedito, soprattutto perché gli istituti di credito continueranno probabilmente ad avere, almeno in una prima fase, un approccio particolarmente prudente in fatto di concessione dei mutui.

Questi gli elementi che emergono dal secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma, una preziosa fonte di dati per capire quali saranno le tendenze future del ‘mattone’.
La società di studi economici ha analizzato la congiuntura del comparto e approfondito le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
Il risultato?
“Negli ultimi 18 mesi – spiegano gli esperti –  il mercato immobiliare italiano ha evidenziato segnali di appannamento con una flessione della domanda di acquisto che si è tradotta in una riduzione tendenziale del numero di compravendite di poco inferiore all’8%”.

I segnali, però, fanno pensare che ora la traiettoria sia destinata a tornare ascendente. Nomisma analizza la situazione dell’ultimo periodo evidenziando alcune dinamiche interessanti.
La prima: i riflessi sull’attività transattiva non nascono da un cambiamento delle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie, ma dalla drastica riduzione del loro potere d’acquisto.
A questa difficoltà, si aggiungono anche le politiche restrittive in merito alle erogazioni da parte degli istituti di credito, con una contrazione del plafond destinato ai mutui.
L’elevato costo del denaro, inoltre, ha fatto sì – osserva Nomisma –  che la copertura finanziaria delle compravendite sostenute da un mutuo si sia ridotta dal 51,9% del primo trimestre 2022 al 38,6% del primo trimestre del 2024.

Cosa significa in termini assoluti?
Significa che, stando alle stime di Nomisma, ben 300mila famiglie, nonostante fossero intenzionate ad acquistare casa con mutuo, non sono riuscite a concretizzare il loro progetto. Nomisma sottolinea, a questo proposito, come il calo delle compravendite registrato nel 2023 sia imputabile esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato in quanto dipendente dal credito bancario (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo sono continuati a crescere (+4,8%).
Nonostante l’ascesa dei valori, l’acquisto di immobili residenziali presenta quindi ancora elementi di interesse per quella fetta di famiglie che dispone di risorse economiche sufficienti per operare senza la necessità del supporto bancario.

Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, commenta così la dinamica in atto. “Se l’inconsistenza degli adeguamenti salariali a fronte della fiammata inflattiva è un fenomeno acclarato, non altrettanto si può dire con riferimento all’orientamento delle banche nella concessione del credito. Ricondurre ad un’autonoma flessione della domanda il notevole calo delle erogazioni di mutui – argomenta Dondi –  riflette una visione che trascura la centralità dell’offerta nell’orientamento dei flussi. I budget degli istituti destinati ai mutui sono stati drasticamente tagliati, le campagne commerciali silenziate, la moral suasion a favore di investimenti percepiti come meno rischiosi e in grado di garantire indubbi benefici sistemici fortemente potenziata”.

Tutt’altra storia, invece, per quanto riguarda il mercato delle locazioni, dove la parola che meglio descrive la dinamica in corso è ‘esuberanza’, soprattutto in relazione ai valori.
I prezzi delle abitazioni in ottimo e buono stato, infatti, sono cresciuti ancora, facendo segnare nel semestre rispettivamente un aumento del +1,6% e del +1,4%.
Si tratta – rimarca Nomisma – di incrementi leggermente superiori a quelli registrati nel primo semestre dello scorso anno e che confermano il trend di ascesa dei prezzi delle abitazioni iniziato nel post pandemia.
Nello specifico, i prezzi delle abitazioni nuove si muovono in un range compreso tra il +0,4% semestrale di Torino e il +2,4% di Milano. Il capoluogo lombardo detiene anche il primato della variazione dei prezzi per le abitazioni usate, +2% a fronte di una crescita minima pari a +0,5% di Genova.  
Sul mercato della locazione, la crescita della domanda ha fatto sì che nell’ultimo anno non si arrestasse anche l’ascesa dei canoni (+2,5% semestrale). Il mercato di Torino e di Firenze che, nel complesso hanno sottoperformato rispetto agli altri principali mercati, hanno fatto segnare la maggiore crescita dei canoni (oltre il 3% semestrale). Considerando i canoni medi praticati, sono Milano, Roma e Firenze e a seguire Bologna e Padova ad esprime i valori più elevati compresi tra 780-930 euro/mese per un appartamento con una metratura di circa 80 metri. All’estremo opposto si collocano i mercati di Catania, Palermo, Torino e Bari con canoni medi compresi tra 450-520 euro/mese.
L’Osservatorio di Nomisma rileva inoltre che in Italia le abitazioni concesse in locazione o in uso gratuito come dimora o residenza (escludendo quelle utilizzate come abitazione principale) rappresentano circa il 20% dell’intero stock. Nel decennio 2010-2020 si è assistito ad un aumento dello stock destinato alla locazione che, perlopiù, è stato assorbito dalla domanda proveniente dai nuovi nuclei familiari.
In questi anni la componente delle abitazioni locate di proprietà delle persone fisiche è cresciuta di oltre il 30% mentre quella delle persone giuridiche è diminuita principalmente a seguito di programmi di dismissione.
In questo scenario, nel primo trimestre del 2024 è proseguito il calo dei nuovi contratti stipulati, complice la scarsa offerta sul mercato - con un -1,8% tendenziale - mentre si conferma la positiva performance del mercato delle locazioni transitorie e per studenti, con l’aumento dei contratti stipulati che però non assorbono il calo registrato nell’ambito dei contratti ordinari.

Considerando il trend dei tempi medi necessari per finalizzare un’operazione sul mercato Nomisma rileva, infine, come in media siano necessari poco meno di 5 mesi per concludere una compravendita, con il record di Milano che si attesta a 4,2 mesi.
Molto più brevi i tempi necessari a stipulare un contratto d’affitto, che si attestano in media intorno agli 1,9 mesi fatta eccezione per Bologna, dove basta poco più di un mese.